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太阳城房地产公司总裁朱凤泊演讲www.888suncity.com
发布日期:2013/3/24    浏览量:1611
主持人:谢谢熊教授,我发现凡是研究老年人问题的老同志,身体都很棒。下面有请北京太阳城房地产开发有限公司总裁朱凤泊进行演讲,演讲的题目是《开创新型的养老运作模式,构建充满亲情的和谐社区》,明天我们要去参加他的项目,北京太阳城在北京做得比较早,比较好,影响很大的项目,朱总裁他的发言就是介绍北京太阳城,请大家热烈欢迎太阳城www.888suncity.com

  朱凤泊:各位与会的朋友,大家好!在介绍项目之前我有三个感言,第一我们这次论坛我是怀着一种感激的心情来参加的,大家都知道人口老龄化给我们我们国家乃至世界发达国家所关注的重大社会问题,对社会经济发展及文化建设等方面有着深远的影响,人们对这个问题的认识已经取得了共识,政府对这个问题也越来越重视。我们应该感谢中国房地产及住宅研究会、中国老龄事业发展基金会给我们这样一个机会。

  第二个感言,今天与会的代表特别是发言的专家,在几年前太阳城在筹划、建设过程中都给予了很大的支持,从理念的建设、规划设计以及精细打理各方面都给予了帮助和支持,太阳城建设无疑不体现了他们的思想,今天我是以一个学生的角度来向老师们汇报太阳城项目,也与各位同学共勉。

  第三个感言,是今天会开了一整天了,我是最后一个发言,大家也很累了,我也很累,为了参加这个会,昨天我特意提前从香港赶回北京,到夜间两点多才入睡,但是我相信我的发言当中会有一些实在的东西或者我们房地产界叫做干货,向大家抖落抖落,可能会引起你们的兴趣,这样时间会过得快一些,也可以消除疲劳。谢谢各位。

  北京太阳城的创意诞生在1998年,经过几年对项目的论证,在2001年4月开始开工建设,截止到今天为止北京太阳城基本完工,北京太阳城总的占地面积是623亩,总的建筑面积是30万平方米,但是我们历经了7-8年的建设时间,北京太阳城是根据人口老龄化的需求和老年人的生理需求、心理需求,以老年特色为切入角度来建设的,同时也参照了国际上的一些先进的老年社区、老年公寓的建设理念,另外引进了北京的地域文化,同时北京太阳城处在一个得天独厚的好的区域位置,紧邻温榆河畔,北京唯一一条母亲河流经太阳城北部,交通非常便利,小汤山区域非常好,自然条件、自己属性非常好。

  根据这些,我们对太阳城进行了规划设计。在太阳城规划设计当中,我们考虑了三点,既然做的是老年社区,如何实现它的最终目的,让老年人在这里幸福安享晚年,实际上要为老年人做三件事。第一要进行精神赡养,第二要进行生活照料,第三爱有医疗保健这三个方面可以完全支撑老年人的晚年生活。

  北京太阳城国际项目也跟国际上先进的老年社区、老年公寓进行比较,也引进了国际先进的建设开发经验,美国的老年社区基本的规划构思主要是坚持以人为本,融入自然,我们也参观了一些日本老年公寓,日本老年公寓或者老年产业在精细化当中走在了世界的前列,特别是老年人的辅助用具开发得比较到位,所以它的精细化产品处处体现人性化的设计,小到一个吃饭的勺子,我们通常一般的勺子都是垂直的,我们每个人吃饭都把勺子掉过来放到嘴里,而日本老年人的勺子是在棒中间有一个勺子,可以直接送到口中。还有一些辅助用具,很多家庭房子是用了上百年的东西,人老了以后上下不方便,就有了垂直的和楼梯间的代步工具,他研发的是比较到位。国际上我们认为欧美、亚洲发达国家他们在老年公寓方面是确实有几十年的经验是值得我们的同行,我们做老年产业的从业者值得借鉴的。

  我们体会在中国做老年社区放大说做老年产业,除了吸收国际上的先进理念和经验,我们更应该根据中国五千年的传统文化,特别是孝道文化,来融入我们的产业当中,融入我们的产品当中。北京太阳城就是这样,把五千年的孝道文化作为思想内涵,我们企业的理念就是孝道、仁德、诚信。在太阳城的经营管理中无处不体现着这六个字。因为时间关系,我们周边的自然环境,明天到现场可以根据情况加以介绍。

  大家看到这样一个沙盘鸟瞰图,总的占地面积是42万平方米,总的建筑面积是30万平方米,是由两大板块组成,大家看到的红性这个板块是老年人住宅板块,也就是说我们的住宅集群,大家看到绿线就是功能板块,配套商业服务集群,比例是23:7,23万住宅,7万设施配套。在住宅里既有别墅式的,也有联排别墅、独栋别墅。更多的是板式住宅楼,多数户型是2-3居,也有4居和跃层,整个太阳城有1500套住宅。这部分住宅是房地产的属性,是商品房,全部在市场上销售,截止到今天1500套房全部售罄,如果较真地说手里拿着的房不超过15套www.888suncity.com

  在太阳城住宅建设当中,我们主要考虑的是无障碍设计无障碍设计分为主动型无障碍和被动型无障碍主动型是每个老人活动在空间里,行动要方便,进入太阳城之后,推着轮椅无论去哪个地方、哪个角落,哪个层高,一把轮椅都可以推到。道路设计上为了介绍冬季结冰滑雪,在公共区域铺设的全部都是沙板岩,公共区域铺的钢化青砖,渗水性好,砖的面积小,一只脚踩上去总会有2-3个接缝形成摩擦力。在北京最大雨季的时候,大家知道有的立交桥被淹了,小区被灌了,我们没有一处存留水的地方,我们冬季铲雪没有铲到的地方,也有凹槽,形成接缝摩擦力。我们的住宅全部由电梯,楼梯踏步全部是缓步,阶高要比普通楼梯长度长得多,在卫生间所有的都是推拉式的,卫生间在马桶浴缸位置都有扶手,楼道都有双扶手,这些都是主动型的无障碍设施。被动型的无障碍设施是讲老年人遇到突发情况的时候,便于抢救,便于能够及时地抢救出来,我们刚才讲到电梯四层、三层都有电梯,但是北京太阳城全部用的是床车型的电梯,就是轿厢是长的,一旦有紧急病人从床上送到担架上,然后有床车,送到电梯,到救护车一直送到医院。

  每家都有紧急呼救系统,和北京太阳城的医院急诊室相连,家家户户至少有2-3个呼叫按钮,一旦需要求助的时候,我们的要求医院要在5分钟之内赶到病人身边展开抢救,遇到其他的治安、骚扰情况也可以有人及时到岗。同时无障碍还反映在一些人性化的操作上,在太阳城绝大部分的老人都会拿出钥匙交给我们的物业,这是经过几年的努力,在信任的基础上交给物业。一旦老人在室内发生情况,我们是可以拿着钥匙打开他的房门,进入家里。

  在住宅板块之外,是我们的功能板块。第一个是引领老年公寓,我们老年公寓有三栋,A、B、C,现在大家看到的图片是A栋,已经百分之百地住满了老人,还有B栋今年奥运会之后就要迎接新的一批老人入住,我们还有一个C栋,由于施工单位的质量问题,现在在搁置没有建设,在法律诉讼阶段,多说一句,为老人建设的C栋公寓,施工质量连6级地震都扛补助,如果遭受汶川地震的余震这栋楼就会倒塌,为了对老人负责任,我们坚持诉讼,官司一直打到今天,还没有结果。明天也可以看到,太阳城什么都起来了,有一个烂尾工程在那,好的可以看到,不好的也可以看到。

  在整个社区建设同时,考虑到为老人服务的医疗保健,我们投入大的投资建设了北京太阳城医院,一期建筑面积达到2千平米,已经于04年7月开业,奥运会之后它的二期将投入建设,最重要达到二甲医院的水平。北京太阳城医院对内是老年人自己的贴心健康守护者,对外也辐射到周边地区,对外经营、对外进行医疗服务。为了便于老人日常生活需要,我们建设了5千多平米购物中心,一共由3层组成,大家明天去可以看到有2层已经开业,地下1层是生活日用品的超市,2层是服装、鞋帽、电器,特别是有老年用品专柜。购物中心实行购物送货上门,我们的老人住在太阳城是非常幸福的,炒着菜突然发现没有酱油了,不用着急,一个电话5分钟之内就可以送到,这也是老年住宅社区中必不可少的设施。

  在太阳城的中心位置,我们有一个标志性的建筑,是完全仿古建的建筑,是由山门、钟鼓楼和三衿大殿和榔仿边仿做的建筑,功能是作为中医诊所,现在正在抓紧进行改造,因为当时设计的一些房屋过小,正在进行改造。改造之后它是一个很好的中医诊所。为了把老人照顾好,我们成立了自己的物业公司,物业公司一般是管水、管电、管修理门窗,我们的物业公司既管物,又服务于老人,因此我们设立了公共活动部,从开园到现在,我们每天不间断地进行公益文化活动,现在有27个文化、娱乐健身组织,包括书画、钢琴、电子琴,老人有的参加一个,有的参加几个活动组织,使他们的生活真正充实起来,另外还有一个客户服务部,是专门打理单身老人的生活,刚才林教授讲到一个老人在家的时候,如何能够知道他安全,我们用三个措施来知道他每天的生活动向。

  我们的医院有社区医疗科,专门有四个医生不间断在社区内进行巡诊,基本上3-5天轮回到一户,购物中心每天不间断地送货上门,特别是对孤寡、单身老人实行送货上门。第三是电话问候,我们设一个电话专线每天都有人不间断给老人打电话,这就是林教授讲的骚扰,但是在我们这边没有反感。我们还有一个3700平米的文化宫,这是一个文化设施,除了有20间功能教师,还有大型的阶梯式多功能影剧院,我们经常性地为老人组织演出,我们在这里加大投资,仅音响设备从德国引进就一百多万人民币,如果大家到那边去看大片、战争片,音响都是非常好的,是一个很好的休闲场所。这个文化宫同时还有展示功能,我们把老人组织起来搞手工、绘画,搞创意,我们经常组织一些展览、展卖、义卖,为了使社区营造一个绿色成荫的好的环境,我们开发出2万多平米的人工湖,它的形状形似如意,除了形似,我们也让它神似,象征着老年人的生活在这如意幸福。这个如意湖的作用,一个是把两个板块有机地分割开来,动区和静区通过人工湖的延长线把动区和静区分开,同时也是调节小气候的好的环境。特别是太阳城的设计坚持南低北高,东高西低这样一个设计。大家知道北京的气候,冬天的时候西北风是很强烈的,夏季的时候主要是南风,形成这样的小气候,南风习习吹来,可以有效调节小气候。

  花草植被上,住在太阳城的老人是第一居所,24小时生活在这里,他们每天走处房间到户外呼吸新鲜空气,我们在植树、种树上舍得投入,我们都是一些高大的树木,今天平面设计师为了好看,选了一些花草,明天你们可以看到树木。还有一些景观小品,特别是在国一堂的后面北部正中搞了一个校园,这个校园是通过中国古建筑连廊,把中国24孝故事用汉白玉雕成壁雕,放在连廊里,是一个很好的休息场所同时也是教育下一代,未来的老年人让他们懂得自古以来就是24孝的文化。

  北京太阳城的几年时间,与其说开发了一个项目,不如说我们探索出一个模式,我们自己称之为这个是太阳城模式,因为我们98年产生动意的时候,北京或者说全国还没有一个现成规模的,有经验可借鉴的社区的出现。所以太阳城是一步一步探索出来的。我们认为如果说它是成功的话,有四点体会,也就是说真正把太阳城成功打造出来,又能够可持续性地发展,让老年人真正感到生活无忧,它要具备很强的经营能力和自身的生存能力。我们的体会有四个结合,第一个是居家养老与社会化养老相结合,第二是老龄事业与房地产产业相结合,第三是公益型事业与市场化运作相结合,第四是五千年的孝道文化与现代的精神文明、构建和谐社会相结合。

  居家养老与社会化养老相结合,最重要的结合点就是刚才我提到的老年人住宅提供个人的养老载体,但是它的日常生活特别是它的精神赡养、医疗保健如何打理,这是太阳城首先要考虑的。我们当初的理想是老年人不改变他过去的生活模式,还是以家最小的养老单位搬进太阳城,由太阳城提供社会化的养老服务,我所说的三个内容,精神赡养、生活照料、医疗保健。真正的结合点就是住宅和功能设施的紧密结合。如果没有这些功能设施,这三点内容、三个要点就是一句空话,特别是三个设施的重中之重是太阳城医院,这所医院的建立消除了老年人健康的忧虑,正因为这所医院的存在,为老年人的健康真正实现了保驾护航,特别是有了这所医院有很多老人在死亡线上被抢救回来。

  我们现在的医院请了一批医疗水平很高的医生,有的是我们花了一年的功夫从很高的医院请来的专家,有的是高薪聘请的,医院现在的执照水平是一甲医院,但是我们大多数医生是三甲医院从那里挖来的医生,他们的医疗水平很高超。大家都知道李丁老师,他入住太阳城的时候,已经坐了轮椅,用拐杖,明天你们可以看到他,他现在推着老伴,通过中医理疗,使他又一次站起来。我们医院中医理疗课和其他科室紧密配合,真正实现了医生他的天职,成了我们老人生命的守护神。

  放大了讲,有很多的推人、同行也要研究进入老年产产业行列,我想特别郑重地说一声,如果在做老年公寓的时候,够规模的情况下一定要做医院,否则就是一句空话,你们不知道我们的救护车和接诊电话,我们今年是1500户,到今年年底和明年年初才实现住满。现在住了一半,800多户,我们每天接诊的呼救和电话就有几十起,如果我们做老年公寓把老人接来,从那天起你就会感到有一份责任,替他们的生命健康着想,试想我们如果没有医院,这个老年公寓不会是名副其实的。所以做老年公寓一定要有健康的守护神,一定要做医院,这是一个很关键的内容。太阳城起到了他的作用,入在北京太阳城的老年家庭真正起到了它的社会责任,我们把社会功能通过企业行为来得以实现,但是我们走过的过程也是非常艰苦的。刚才熊老在我们之前有过发言,我和熊老在同一个论坛或者同一个处所不是第一次了。我记得02年北京太阳城刚要开盘销售的时候,北京电视台金色时光栏目搞了一个现场互动,当时请我、熊老到现场去,说太阳城讲得这么好,有谁会买你的房子,有人入住吗?熊老当时是我请的托儿,让他去说好话,但是当主持人一个一个采访,结果都是摇头,随机采访的观众都说我们不会把父母送到太阳城去,我们会一辈子把老人养老送终,老人说离不开儿女,整个是一片否定的局面。我当时汗都下来了,指望着熊老说几句好话。当时主持人把话筒送到熊老面前,熊老说这事我得考虑考虑,这么多人反对,我得掂量掂量,看来还是在家里养老好。当时02年时候真是让人捏一把汗,太阳城能不能成功就在那一年,太阳城定位准确了,就是把家庭养老和社会化养老紧密结合起来,有这样一个社会化的功能。

  第二是老龄产业和房地产相结合,在这个话题下跟大家非常坦诚地交换意见。首先讲做老年产业、老年社区、老年公寓,我们现在还无法确定它的产业属性,因为老年产业现在目前是我们学术界、理论界和我们自己归纳的一个产业,还没有被国家权威机关所认同。这样我们在做老年事业,位老人做事情的时候我们的产业归属实际上形成了两条线的局面,一方面我们在一些机构特别是像老龄协会,国务院老龄工作办公室,中国老龄科研中心,还有今天的中国房地产及住宅研究会、中国老龄事业发展基金会,我们大多数是社会组织,而不是政府的管理部门。我们出于一种责任,我们去呼吁、引领,但是它没有批准的权力。如果我们要做老年人公寓,不管大小,第一问题就是解决用地的问题,如何拿地,我们透过哪个部门、哪个机构去拿地,这是一个非常现实的问题。现在如果做老年社区,唯一可以拿地的就是透过房地产产业走招拍挂。在政策方面一定是房地产的行业属性。这样看起来,凡是做老年社区的就会被社会公认为它是一个房地产开发商,会有一个又名、别名叫做黑心狼,说房地产开发商赢取了很多暴利,和消费者是对立的,在目前行业与消费者最对立的有几大块。我就说其中一个行业就是房地产其他行业,和消费是非常对立的。我们脱离不了这样的管道,我们要通过政策来实现这样的产品属性。我们把两者结合起来,也会发现这里有很大的好处,如果我们做一个固定的资产投入,即便我们拿到地了,但是我想没有他一家可以拿出百分之百的资金把一个项目完全做完,还要靠金融行业的支持,即便我们不做贷款,也可以通过商品房销售加快回路。北京太阳城可以作为一个案例,30万平米建完了,截止到目前为止,总投资实现了10个亿。我们是2001年4月开工,现在已经是08年5月,短暂时间内贷款还完了,有这么多事情,我们钱从哪里来,我们要让老年人实现社会的服务功能,但是我们的载体不一定非得是固定住房租住式的,可以是房地产形态,这样可以加快回笼,所以太阳城是通过滚动开发到今天的。这10个亿是通过一期、二期、三期,一期一期的投入来滚动开发的,每滚动出一笔利润的时候我们就投入一个设施,商业2004年7月开业,05年是A栋开业,06年是B栋开业,07年国医堂开业,08年阳光水世界娱乐设施投入使用。

  如果我们透过房地产商品房的开发,我们没有资金、没有能力把它做成今天这个样子。所以我想未来一些年,我们来建设老年设计,还离不开房地产这样一个管道。我们的医院对内是社区老人的健康守护神,对外现在远至天通苑、小汤山的学校、医院都来我们这边看病。医院从今年开始已经实现盈利,公寓、超市已经实现盈利,特别是阳光水世界我们对内分时段免费对老年人开放,大多数时间可以向社会开放,有很多的空间利润,我们拿出一大笔钱来养社会公益,体现在9项33款免费行动。比如说对所有的老年人一家两位,每年一次的免费体检。刚才熊老讲到的班车,一天五班班车,从社区到轻轨总站。还有社区不停穿梭的电瓶车,这些都是免费的,还有把老人组织起来的娱乐活动是免费的。一共9项33款经过这几年的统计,每年要贴补200万,十年就是2000万,越往后随着物价提高贴补的还要多,但是我们除了有坚定的信念,一定要把它做成不走样的老年社区。有这样的信念之外,我们还有很好的经营依托,就是把市场化运作紧密地结合起来。

  作为民营企业兴办这样规模较大的老年设施,国家没有具体的政策扶持,建成之后如何持续良性的运转,解决资金短缺的问题,只有走市场化之路。所以北京太阳城不仅以房地产为先导,让老年人购买房产;还将医院、购物中心、文化宫、健身娱乐中心等固定资产运营模式,采取服务与经营相结合的方法来运营,在搞好对内服务的同时,也向社会开放,把对外经营的一部分收入用于弥补为老人提供免费或优惠的经费。这样既发挥了公共配套设施功能作用,维持了公益服务内容的需要,又避免了亏本经营给企业带来的风险。

  第四将中华五千年的孝道文化与当代精神文明、构建和谐社会相结合。以孝道文化为核心的敬老、养老,在文化道德价值观方面根深蒂固的影响着一代又一代的中华儿女。正如古人讲的:“夫孝、德之本也”。我们国家自党的十五大以来提出弘扬传统美德,其中孝道就是指:去糙粕、取其精华的孝,是众德之本,诸善之源、人伦之本。为此,无论是老年社区的建设的初衷,还是社区的服务的宗旨乃至对团队的教育管理的理念,都把坚持“孝道、仁德、诚信”作为企业文化精髓,使其渗透到社区为老服务的各项工作中。

  尤其是在物业服务公司的运作中,不仅是做好对“物”的管理,更重要的是为社区老人实行亲情服务,使集团员工与社区老人就如一个大家庭。如:集团上下开展的多种形式的亲情服务已经形成惯例,每年中秋佳节、春节等重大节日时集团高层领导都放弃与家人团聚的机会,与社区老人赏月、包饺子共度佳节;还坚持每月给老人过生日;员工见到老人时主动问候叔叔阿姨好;对孤寡老人坚持每天电话慰问或上门服务;经常开展丰富多彩的文化活动等。使社区老人生活的很充实很快乐,创造了一个邻里亲情温馨和谐的家园。

  以上是我们一家民营企业在社会主义市场经济条件下,如何兴办符合中国特色的老年公益事业的一些做法,不当之处请各位领导、各位同行予以指正。谢谢大家!

  主持人:今天下午的报告很好,包括朱总讲的如何节省成本,包括他的项目中有一栋烂尾楼。我们认为做好老年住宅,不能仅凭简单的热情,要有一颗对老年人事业发自内心的热爱,这样才能做好。另外其他几位发言,包括清华大学的林先生,只有亲身到了一定年龄的人,有了生活经历的人才能感受到,今天一天的论坛大家都坚持下来了,有很多是国内知名专家学者,有的已经是高龄了,还有很多的年轻人、开发商,还有我们建设部兄弟单位的领导,一直到昨天下午要开这个会的电话不断,我们就掌握在240位左右,在座很多都是坐飞机来的,怕人太多,坐不下。这次活动不是完结,通过这次活动大家都认识了,我们今后还会继续举办,相信通过在座大家共同的努力,把中国的老年住宅事业推向前进。这次会的论坛部分结束了,明天上午组织参观。

  再次感谢大家的光临,对老年住宅事业的关心,今天的会就到此结束,散会!

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